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批转市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 13:17:52  浏览:9617   来源:法律资料网
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批转市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》

天津市人民政府


批转市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》
天津市人民政府


通知
各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
市人民政府领导同志同意市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》,现转发给你们,望遵照执行。

天津市住宅小区物业管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为了加强本市住宅小区的物业管理,保障住宅小区房屋及其设备和公共设施的正常使用,创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境,根据国家有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内按照规划建设、配套设施齐全、建筑面积在5万平方米以上的住宅小区。建筑面积不足5万平方米的住宅小区和大厦、工业区物业管理工作,可参照本办法执行。
第三条 本办法所称物业管理,是指专门的机构和人员对住宅小区内房屋建筑及其附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等,以经营的方式进行统一的维护、修缮和服务的活动。
第四条 市房地产管理局是本市物业管理工作的主管部门,主要职责是:
(一)贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章;
(二)起草本市住宅小区物业管理的法规和规章,制定配套办法;
(三)审查和管理物业管理企业的资质,颁发《物业管理资质证书》;
(四)培训物业管理专业人员,颁发《物业管理岗位资格证书》;
(五)指导、监督、检查各住宅小区的物业管理。
各区、县房地产管理局是各区、县物业管理工作的主管部门。
第五条 规划、工商、物价、环卫、园林、市政、公安等主管部门和所在地的街道办事处,按照各自的职责,对住宅小区的物业管理工作进行指导、协调和监督。
第六条 住宅小区应推行社会化、专业化的管理。新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区,依照本办法作出规划,逐步实行物业管理。
第七条 物业管理应纳入住宅小区建设规划,规划主管部门审批规划应符合本办法关于统一实行物业管理的原则。

第二章 物业管理委员会
第八条 实行物业管理的住宅小区应在物业管理主管部门的指导下成立物业管理委员会(以下简称管委会)。
管委会委员由住宅小区内房地产产权人和使用人代表选举产生。管委会主任、副主任在管委会委员中选举产生。
管委会可聘请派出所、居委会等有关单位的人员担任管委会委员。
第九条 管委会的权利:
(一)代表住宅小区内的房地产产权人和使用人,维护房地产产权人、使用人的合法权益;
(二)制定管委会章程;
(三)选聘物业管理企业并与其签订委托管理合同;
(四)审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;
(五)对物业管理企业的管理工作进行检查和监督。
第十条 管委会的义务:
(一)反映房地产产权人和使用人的意见和正当要求并督办落实;
(二)协助物业管理企业落实各项管理工作;
(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;
(四)接受物业管理主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第十一条 住宅小区开发建设周期较长的或已交付使用但入住率没达到50%的,由该住宅小区的开发建设单位负责物业管理或选聘物业管理企业进行前期管理。
物业管理委员会成立后,由其选聘或解聘物业管理企业。

第三章 物业管理企业
第十二条 物业管理企业(包括外地和境外的物业管理企业)必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》,向工商行政管理机关办理注册登记后,方可接受委托,承担住宅小区的物业管理。
第十三条 物业管理企业根据委托合同对住宅小区实施物业管理。委托管理合同应包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应报区、县物业管理主管部门备案。
第十四条 物业管理企业将住宅小区内下列事项纳入管理范围:
(一)房屋的维修养护;
(二)道路、公共场所及房屋共用楼梯走道的清扫保洁;
(三)花草树木、绿地及绿化设施的养护管理;
(四)商业网点用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营;
(五)供水、供电、照明、排水、道路、供气、供暖等市政公用设施的维修养护(具体分工管理办法另行制定);
(六)安全、保卫;
(七)物业管理部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十五条 物业管理企业的权利:
(一)根据有关规定,结合实际情况制定所管理住宅小区的物业管理办法;
(二)依据物业管理合同和物业管理办法,对住宅小区实施管理;
(三)依据有关规定收取物业管理费用;
(四)制止违反住宅小区规定的行为,对造成的损害有权要求赔偿;
(五)要求管委会协助管理;
(六)选聘专营公司或聘用专人承担专项服务业务;
(七)开展多种经营,以其收益补充小区管理经费。
第十六条 物业管理企业的义务:
(一)全面履行物业管理合同,依法经营;
(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;
(三)重大的管理措施应当提交管委会审议决定;
(四)接受物业管理主管部门和有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导;
(五)发现违反法律、法规和规章的行为要及时向有关行政管理机关报告。
第十七条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 产权人和使用人公约
第十八条 本办法所称产权人和使用人公约(以下简称公约)是指由房地产产权人和使用人承诺的,对全体房地产产权人和使用人有约束力的,有关人在住宅小区使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。
第十九条 公约由市物业管理主管部门统一制订示范文本,管委会可根据所辖住宅小区的实际情况进行修改补充。
公约应当符合法律、法规和有关规定。
第二十条 房地产产权人和使用人入住小区,须与物业管理企业签订入住公约,入住公约应包括以下内容:
(一)住宅小区名称,户主及居住地点、面积;
(二)物业管理企业名称及其应提供的服务内容;
(三)房地产产权人和使用人的权利、义务;
(四)住宅小区管理费用;
(五)违反入住公约的责任。
第二十一条 房地产产权人和使用人应当按有关规定使用房屋和其他公共设施,交纳有关费用,自觉维护小区正常的管理秩序。有权要求管委会对服务不好的物业管理企业进行更换,有权对妨害住宅小区管理秩序、生产秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。
第二十二条 房地产产权人和使用人入住小区应遵守以下规定:
(一)不得改变房屋结构、外貌和用途,进行违章凿、拆、搭、建;
(二)不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品(自用生活性燃料除外)。
(三)不得践踏、占用绿地;
(四)不得占用楼梯间、过道、屋顶、平台、道路、停车场、自行车棚等公共设施;
(五)不得乱抛垃圾、乱贴、乱画、乱挂等;
(六)不得随意停放车辆;
(七)不得排放有毒、有害物质;
(八)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。

第五章 物业管理经费
第二十三条 房地产开发建设单位按住宅小区建安工程费的2%提取物业管理公共设施维修基金,一次性交付给管委会专项使用。物业管理公共设施维修基金的使用管理办法另行制定。
第二十四条 物业管理企业按规定收取综合服务费,综合服务费收费标准根据每个住宅小区实际需要和服务内容经市物业管理主管部门同意后报市物价局批准。收费办法由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十五条 物业管理企业为住宅小区内房地产产权人和使用人提供的专项服务和特约服务项目,应公开收费的基本价格,执行价格由双方议定。
第二十六条 物业管理企业每半年向管委会报告一次物业管理费用收支情况,每年向房地产产权人和使用人公布一次物业管理费用收支情况,并随时接受物业主管部门以及物价、税务部门监督检查。
第二十七条 住宅小区配套的商业网点用房可委托物业管理企业统一经营管理,经营收入用于补充物业管理费用。

第六章 奖 惩
第二十八条 住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制,每年进行一次物业管理优秀小区评选活动,对物业管理成绩突出的小区,由市物业管理主管部门提请市人民政府批准后予以表彰和奖励。
第二十九条 房地产产权人和使用人违反本办法第二十二条规定的,物业管理企业应对其进行劝阻、制止并要求恢复原状,赔偿损失。
第三十条 物业管理企业违反本办法,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权向管委会投诉;管委会有权予以制止并要求其限期改正,对房地产产权人和使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失,情节严重的有权解除委托管理合同:
(一)房屋及公共设施、设备修缮不及时的;
(二)管理制度不健全,管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自改变房地产和公用设施用途的;
(五)其他不履行物业管理合同行为的。
第三十一条 房地产产权人和使用人不按规定交纳应缴费用的,物业管理企业可要求其限期交纳,并加收3%的滞纳金,逾期仍不交纳的按住宅小区公约和有关规定催缴,连续半年拒缴的,物业管理企业可向人民法院申请强制追缴。
第三十二条 开发建设单位不按规定交纳公共设施维修基金的,区、县物业管理主管部门责令其限期交纳,并加收3%滞纳金,限期内仍不交纳的可申请人民法院强制执行。
第三十三条 未经市物业管理主管部门的资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的,区、县物业管理主管部门责令其限期办理资质审查;限期内仍不办理的,由市物业管理主管部门对其处以2000至20000元罚款,并责令停止住宅小区的物业管理。
第三十四条 市或区、县物业管理主管部门,对管理不善造成住宅小区物业管理及其居住环境状况恶化的物业管理企业,依据情节分别予以警告、限期改正、吊销资质证书的处罚并责令其赔偿一切经济损失;对被吊销资质证书的移送工商行政管理部门依法处理。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚通知之日起,15日内向作出处罚决定的上级主管机关申请复议或提起行政诉讼。逾期未申请复议也不提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第七章 附则
第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。



1996年7月24日
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巴中市人民政府办公室关于印发《巴中市行政复议机关行政复议案件办理程序规定》的通知

四川省巴中市人民政府办公室


巴中市人民政府办公室关于印发《巴中市行政复议机关行政复议案件办理程序规定》的通知

巴府办发[2009]48号


各县(区)人民政府,市级各部门:

《巴中市行政复议机关行政复议案件办理程序规定》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。







二○○九年六月二十五日





巴中市行政复议机关行政复议案件办理程序规定



第一章 总 则



第一条 为规范行政复议案件办理程序,保证合法、公正、公开、便民、及时地办理行政复议案件,提高行政复议办案质量,根据《中华人民共和国行政复议法》(以下简称《行政复议法》)和《中华人民共和国行政复议法实施条例》(以下简称《行政复议法实施条例》)有关规定,结合我市实际,制定本规定。

第二条 各级行政复议机关负责法制工作的机构为行政复议工作机构(以下简称行政复议机构),具体办理行政复议案件。

第三条 行政复议案件的审理,实行主办人员负责制度和集体讨论评议制度。



第二章 行政复议申请的接收



第四条 申请人以书面方式申请行政复议的,应当符合以下要求。不符合要求的,5日内一次告知申请人需要补正的全部材料和补正期限。

(一)申请书载明事项应当符合《行政复议法实施条例》第十九条的规定;

(二)申请书应一式二份,当事人是2人以上的,每增加一名当事人,增加一份申请书;

(三)证明申请人基本情况的有关证件、文书;

(四)被申请人作出具体行政行为的证明材料;

(五)行政复议申请在法定期限内提出。因不可抗力或者其他正当理由超过法定期限的,应当提交有效的证据证明;

(六)申请人与申请行政复议的具体行政行为有利害关系;

(七)同一行政复议案件申请人超过5人的,应推选1至5名代表参加行政复议;

(八)合伙企业申请行政复议的,应当以核准登记的企业为申请人,由执行合伙事务的合伙人代表该企业参加行政复议;其他合伙组织申请行政复议的,由合伙人共同申请;不具备法人资格的其他组织申请行政复议的,由该组织的主要负责人代表该组织参加行政复议,没有主要负责人的,由共同推选的其他成员代表该组织参加行政复议;

(九)股份制企业的股东大会、股东代表大会、董事会认为行政机关作出的具体行政行为侵犯企业合法权益的,以企业的名义申请行政复议;

(十)申请人、第三人委托代理人参加行政复议的,应提交授权委托书。委托人数应为1至2人,受委托人不能再委托;

(十一)其他有管辖权的机关尚未受理;

(十二)其他必要的证据材料。

第五条 申请人以口头方式申请行政复议的,行政复议机构工作人员应当按照书面申请的要求当场为申请人制作《口头申请行政复议笔录》,交申请人核对或者向申请人宣读,并由申请人在笔录上签名、盖章或者捺指印确认,同时审查申请人提交的相关材料。提交材料不全的,告知补正。

第六条 申请复议事项属于《行政复议法实施条例》第二十一条所列情形的,应提供相应的证明材料。



第三章 行政复议申请的受理



第七条 行政复议机构自收到行政复议申请书之日起5日内进行审查,提出承办意见,并按以下程序办理:

(一)对符合行政复议受理条件但不属于本行政复议机关受理的行政复议申请,当面告知申请人向有关机关提出。申请人要求书面告知的,填写《行政复议告知书》,经分管法制工作的领导批准后予以告知。属于转送行政复议申请的,填写《行政复议申请转送函》,经分管法制工作的领导批准后,转送有权受理的机关,并告知申请人。

(二)对不符合行政复议受理条件的复议申请,制作《不予受理行政复议申请决定书》,经分管法制工作的领导批准后,送达申请人,并说明不予受理的理由。

(三)对符合行政复议受理条件且属于行政复议机关受理范围的行政复议申请,填写《行政复议处理审批表》,提出处理意见,经行政复议机构负责人审批立案后,填写《行政复议受理通知书》、《第三人参加行政复议通知书》,送达当事人。

(四)上级机关责令受理的行政复议申请,按照本条第(三)项程序办理。

第八条 行政复议机构自收到行政复议申请书之日起7日内,制作《行政复议答复通知书》,经分管法制工作的领导批准后,送达被申请人。

第九条 行政复议机构无正当理由不受理符合《行政复议法》第二十条、《行政复议法实施条例》第三十一条规定情形的行政复议申请的,上级行政复议机构提请分管法制工作的领导批准后,向有关机关发出《责令受理通知书》。依法决定直接受理的按照本规定第七条第(三)项、第八条程序办理。



第四章 行政复议案件的审理



第十条 经批准受理的行政复议案件,行政复议机构应确定2名复议工作人员承办,一人主办,一人协办。

第十一条 行政复议期间申请人以外的公民、法人或其他组织申请参加行政复议时,按照《行政复议法实施条例》第九条的规定办理。

第十二条 申请人申请行政复议的同时,申请对具体行政行为所依据的《行政复议法》第七条所列规定进行审查,或承办人在审查时发现被申请人作出具体行政行为的依据不合法的,按照《行政复议法》第二十六条、第二十七条的规定办理。

第十三条 行政复议原则上采取书面审理的方式。根据案件情况,承办人员认为需要调查时,经行政复议机构负责人同意后进行调查。参加调查的复议工作人员应在2人或2人以上。对重大、复杂、疑难的案件,申请人提出要求或者承办人员认为必要时,经行政复议机构负责人同意,可以采取听证的方式审理。案件审理中遇到重大疑难问题或者专业性较强的问题,可以邀请有关专家座谈咨询。

第十四条 审理行政复议案件,对被申请人作出的具体行政行为合法性和合理性进行审查时,主要审查下列内容:

(一)是否符合法定职权;

(二)认定的事实是否清楚,证据是否确凿、充分;

(三)适用法律依据是否正确、有效;

(四)程序是否合法;

(五)内容是否适当;

(六)其他需要审查的事项。

第十五条 对申请人认为被申请人不履行法定职责或者不作为的行政复议案件,应对下列事项进行审查:

(一)申请人的复议请求事项是否属于被申请人的法定职责;

(二)被申请人是否履行了该项法定职责;

(三)被申请人拒绝履行的依据是否合法;

(四)被申请人未履行是否有正当理由。

第十六条 申请人在申请行政复议的同时提出行政赔偿请求的,应对下列事项进行审查:

(一)是否存在行政侵权行为;

(二)是否存在损害后果;

(三)被申请人的具体行政行为与损害后果之间是否存在因果关系;

(四)赔偿请求是否合法有据;

(五)其他需要审查的事项。

第十七条 行政复议申请受理后,发现该行政复议申请不符合行政复议法相关规定,无法继续审理的,按以下方式处理:

(一)不符合本级复议机关受理条件的,应当制作《行政复议决定书》,决定驳回行政复议申请。

(二)其他复议机关已经受理,应当及时沟通,协商处理。协商不成的,报共同的上一级行政机关指定受理。指定由其他机关受理的,按终止处理。

(三)不属于本级复议机关受理的,制作《行政复议申请转送函》,转送有权机关复议,并告知当事人。

(四)申请人已经就同一具体行政行为向人民法院起诉,人民法院已经受理的,按终止处理。

第十八条 行政复议期间具体行政行为需要停止执行的,由承办人提出意见,经行政复议机构负责人审定并报分管法制工作的领导批准后,制作《停止执行具体行政行为通知书》,送达当事人。

第十九条 行政复议期间被申请人改变原具体行政行为后申请人不愿撤回复议申请的,应继续对原具体行政行为进行审查。

第二十条 申请人对行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权作出的具体行政行为不服的案件,申请人与被申请人在行政复议决定作出前自愿达成和解的,应当向行政复议机构提交《行政复议和解书》,和解内容不得损害社会公共利益和他人合法权益,经行政复议机构负责人审定并报分管法制工作的领导批准后,该行政复议案件终止。

第二十一条 行政复议事项有《行政复议法实施条例》第五十条所列情形的,行政复议机关可以按照自愿、合法的原则进行调解。达成调解协议的,制作《行政复议调解书》。

第二十二条 行政复议期间有《行政复议法实施条例》第四十一条所列情形的,行政复议中止,向当事人送达《行政复议中止通知书》。行政复议中止的原因消除后,及时恢复行政复议案件的审理,向当事人送达《恢复审理通知书》。

第二十三条 行政复议期间有《复议法实施条例》第四十二条所列情形的,行政复议终止,向当事人送达《行政复议终止通知书》。

第二十四条 审理行政复议案件,按下列流程进行:

(一)承办人员应于法定复议期满前30日内,在全面审理案件的基础上写出审理报告,提出初审意见,提交行政复议机构集体讨论评议。

(二)行政复议机构集体讨论评议由行政复议机构负责人主持,集体讨论评议通过的案件,承办人员填写《行政复议决定审批表》,拟定行政复议决定文稿,由行政复议机构负责人审定后报行政复议机关分管法制工作的领导审批。未通过评议的重大、疑难案件,由行政复议机构负责人向行政复议机关分管法制工作的领导汇报并提交行政复议委员会讨论决定。



第五章 行政复议决定



第二十五条 行政复议决定应在行政复议申请受理之日起60日内作出,因情况复杂不能在60日内作出行政复议决定的,经行政复议机构负责人审定并报分管法制工作的领导批准后,可以延长,但延长期限最多不超过30日。决定延长行政复议期限的,应当制作《延期审理通知书》,送达当事人。

第二十六条 行政复议机构集体讨论评议通过的案件或行政复议委员会讨论决定的案件,由行政复议机构负责人向行政复议机关分管法制工作的领导汇报,并经分管法制工作的领导审签《行政复议决定审批表》后,制作行政复议决定书,送达当事人。



第六章 送达、归档



第二十七条 送达方式以直接送达为主,也可采用《民事诉讼法》关于送达方式的规定办理。

第二十八条 直接送达的,受送达人应在《送达回证》上签名或盖章,并注明受送达日期。送达后《送达回证》入卷。

第二十九条 复议案件办结后30日内,承办人应将案卷材料整理建档,移交行政复议机构档案管理人员保管。



第七章 附 则



第三十条 《行政复议受理通知书》、《不予受理行政复议申请决定书》、《行政复议申请转送函》、《规范性文件转送函》、《行政复议答复通知书》、《停止执行具体行政行为通知书》、《责令受理通知书》、《责令恢复审理通知书》、《延期审理通知书》、《行政复议终止决定书》、《行政复议调解书》、《驳回行政复议申请决定书》、《行政复议决定书》、《责令履行行政复议决定通知书》、《行政复议意见书》加盖行政复议机关印章。其他行政复议文书加盖行政复议机构印章。

第三十一条 本规定自发文之日起施行。





国家税务总局关于取消包装物押金逾期期限审批后有关问题的通知

国家税务总局


国家税务总局关于取消包装物押金逾期期限审批后有关问题的通知

国税函[2004]827号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
  根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发〔2004〕16号),《 国家税务总局关于印发〈增值税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发〔1995〕288号)第十一条“个别包装物周转使用期限较长的,报经税务征收机关确定后,可适当放宽逾期期限”的规定取消后,为了加强管理工作,现就有关问题明确如下:
  纳税人为销售货物出租出借包装物而收取的押金,无论包装物周转使用期限长短,超过一年(含一年)以上仍不退还的均并入销售额征税。
  本通知自2004年7月1日起执行。

国家税务总局
二○○四年六月二十五日


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