国务院关于公布《国家建设征用土地条例》的通知（摘录）

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离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


　　离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
　　贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
　　故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
　　目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
　　考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
　　对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。


作者：商家泉 律师
单位：高博隆华律师事务所
电话：84512800-850
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吉林省吉林市人民政府


吉林市人民政府关于生猪定点屠宰管理的暂行规定
吉林市人民政府令
　（第七十号）


　　《吉林市人民政府关于生猪定点屠宰管理的暂行规定》业经一九九五年三月二十四日吉林市人民政府第三十六次常务会议讨论通过。现予发布，自一九九五年五月一日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　战月昌
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九五年四月十八日





第一条 为加强生猪定点屠宰管理工作，提高肉食品卫生质量，保障人民身心健康，促进生猪生产的发展，根据国家和省的有关规定，制定本规定。
第二条 本市城区从事生猪屠宰、加工、销售的单位和个人均须遵守本规定。
第三条 生猪定点屠宰管理工作实行统一规划、分区负责。
第四条 市畜牧部门是生猪定点屠宰工作主管部门，其职责是：
（一）贯彻执行有关法律、法规、规章及政策；
（二）制订生猪屠宰场（点）设置规划；
（三）负责生猪屠宰场（点）的审批工作；
（四）负责生猪屠宰场（点）的监督管理；
（五）负责或会同有关部门查处违法行为。
各区畜牧部门负责具体管理工作。
第五条 工商行政管理部门携同畜牧部门共同做好生猪定点屠宰管理工作，共职责是：
（一）贯彻执行有关法律、法规、规章及政策；
（二）负责生猪屠宰场（点）的核准登记；
（三）监督检查经营业户的肉品检验情况；
（四）负责或会同有关部门查处违法行为。
卫生、税务、物价、商业、公安、环保、市容管理等有关部门，按各自的职责分工，配合主管部门做好生猪定点屠宰管理工作。
第六条 生猪定点屠宰场（点）的按规划设立，并按以下规定审批：
（一）由申办单位或个人向市畜牧部门提出书面申请，经环保、规划和市容管理部门审核同意后，符合开办条件的，由畜牧部门批准，并领取《畜禽及其产品经营卫生许可证》。
（二）屠宰操作人员须经卫生部门体检合格后，领取《健康检查合格证》。
（三）持上述证件到市工商行政管理部门申请登记，经核准颁发营业执照，并到税务部门办理税务登记。
禁止无证设立生猪屠宰场（点）及从事屠宰加工业务。
畜牧、工商、卫生部门对已批准经营的屠宰场（点），每年应分别进行一次核检。
第七条 设立生猪屠宰场（点）应符合下列条件：
（一）有与屠宰量相适应的固定场所和基本设施，包括待宰圈、屠宰间、贮肉分割间、急宰间、病猪隔离圈、污水沉淀池、检疫室，屠宰工更衣室。屠宰间、贮肉分割间不小于60平方米，地面和墙裙应采用易洗刷的不透水材料，屋顶高不低于2．5米，有上、下水设施；
（二）有符合卫生标准的水源和通风条件；
（三）有符合卫生要求的盛器、用具、消毒药品及器械，并建立必要的卫生消毒制度；
（四）屠宰间外设灶门，并符合防火要求；
（五）有专用运输肉品的工具。运输车要包装镀锌板，上、下有覆盖布；
（六）具备开业的其他条件。
第八条 居民小区、水源保护区及医院、学校、幼儿园、托儿所、食品生产或销售网点、有毒有害工厂或仓库等场所附近不准设立生猪屠宰场（点）。
第九条 屠宰生猪必须进行宰前检疫、宰后检验。对经检验合格的肉品，胴体两侧应加盖“验讫”印章。经营业户必须持检验合格证进入市场，经工商行政管理部门验证后方可销售。
任何单位和个人不得购销病、死生猪，不得销售、加工未检验或检验不合格的猪肉。
第十条 畜牧部门到屠宰场（点）实施检疫检验。国营肉联厂自行收购屠宰的生猪检疫及肉品检验工作由厂方负责，并接受畜牧部门监督检查，外进猪肉由各区设立的外进猪肉检验点负责检验，并开据有关证明。
第十一条 在检疫中发现疫情和检验不合格的猪肉及制品，由畜牧部门按有关规定及时作无害化处理，费用由畜（货）主承担。
第十二条 生猪屠宰后的肉品应符合下列卫生要求：
（一）胴体及内脏不得带有血毛粪污、伤斑、病灶及有害腺体。
（二）胴体应悬挂于通风、阴凉、清洁的场所，不得靠墙、着地或被有毒、有害、有异味的物品污染，胃肠及其他内脏、肉品应分别盛放，不得直接落地。
（三）食用血必须采自健康生猪。
第十三条 生猪屠宰环境要加强管理。污物不准随意堆放，及时清运到指定地点。污水须经沉淀后排入指定的污水管线或排水沟内。
第十四条 屠宰场（点）的加工人员应加强个人卫生和劳动保护，操作时应着清洁的工作服及鞋帽。
第十五条 对违反本规定的，按下列规定予以处罚。构成犯罪的依法追究刑事责任。
（一）违反本规定第六条第一款（一）项、第二款和第八条规定、未取得《畜禽及其产品经营卫生许可证》或擅自设立屠宰场（点）加工生猪及肉品的，由畜牧部门予以取缔，没收经销肉品，并处以500元至5000元的罚款。
（二）违反本规定第七条的由畜牧部门会同工商部门对业户予以警告，并限期改进；逾期仍未改进者，责令停业整顿，处以1000元至10000元的罚款，直至吊销《畜禽及其产品经营卫生许可证》和营业执照。
（三）违反本规定第九条第一款、第十条规定，经销无检验合格印记和检验合格证明的肉品，由畜牧部门或工商行政管理部门负责处以肉品价值的50％至100％的罚款，并责令其补检、加倍收取检验费。
（四）违反本规定第九条第二款规定，对单位或个人购销病、死生猪，销售、加工检验不合格的肉品，由畜牧部门或工商行政管理部门予以没收，并视情节处以10000元以下的罚款。
（五）违反本规定第十一、十三条和第十四条的，由有关部门根据有关规定予以处罚。
第十六条 当事人对行政处罚不服的，可在收到处罚决定书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，复议机关应在收到复议申请之日起30日内作出复议决定。对复议决定仍不服的，可在收到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复
议或起诉，又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十七条 阻碍检疫、检验工作人员和执法人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安处罚管理条例》予以处罚。
第十八条 检疫、检验工作人员或有关执法人员有下列行为之一的，由主管部门或所在单位根据情节轻重，分别给予批评教育、调离工作岗位、行政处分或经济处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）对不经检疫、检验或不坚持制定标准，为被检生猪、猪肉开具检疫、检验合格证明的；
（二）不负责任，玩忽职守，造成病害肉品进入市场的；
（三）滥用职权，徇私舞弊的。
第十九条 各县（市）城区、建制镇、独立工矿区的生猪定点屠宰管理工作可参照本规定执行。
其它畜禽的定点屠宰管理工作可根据国家和省的有关规定，并参照本规定执行。
第二十条 本规定自一九九五年五月一日起施行。



1995年4月18日