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广东省惠州市人民政府


惠州市人民政府令

第25号



《惠州市土地使用权交易市场管理办法》已经2003年9月16日九届5次市政府常务会议通过，现予发布，自2003年10月1日施行。

　　　　　　　　　　　　
代 市 长 黄业斌
　　　　　　　　　　　
二О О三年九月二十三日


惠州市土地使用权交易市场管理办法

第一章 总 则

　　第一条 为了规范土地使用权交易行为，深化土地管理体制改革，加强廉政建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市范围内的土地使用权交易（以下简称土地交易），应当遵守有关法律、法规和本办法。因转让地上建筑物、构筑物和附着物而导致的土地使用权转让，如法律、法规另有规定的，从其规定。
　　土地交易包括土地使用权出让、转让。
　　第三条 市、县、区国土管理部门是土地交易市场的行政主管部门（以下简称主管部门），负责本办法的组织实施。
　　规划、建设、房产、计划、经贸、物价等部门应按照各自的职责，协助主管部门做好土地交易市场的监督管理工作。
　　第四条 市、县、区人民政府批准设立的土地交易机构是土地交易的专门场所和服务机构，按规定的职责和程序运作，并接受主管部门和监察部门的指导、监督和检查。
　　第五条 土地交易应当遵守合法及公开、公平、公正和诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。
　　第六条 下列土地交易，必须在土地交易机构以公开交易方式进行：
　　（一）商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆和商品住宅等各类经营性用地（不含工业厂房用地，本条第二款规定的情形除外）的土地使用权出让；
　　（二）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的企业以及行政、事业单位（以下简称公有制单位）的土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行合营或合作建房）；
　　（三）原以划拨方式取得的土地使用权转让；
　　（四）为实现抵押权进行的土地使用权转让；
　　（五）法院、执法机关判决、裁定、决定处分的土地使用权转让。
　　工业厂房用地和经营性用地以外的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的土地使用权出让，也必须在土地交易机构以公开交易方式进行。
　　第七条 土地交易可以采用公开招标、公开拍卖、公开挂牌、公开网上竞价方式。
　　第八条 土地使用权由出让、转让方委托土地交易机构进行公开交易的，委托方与受托方应当签订委托合同。委托合同内容应当包括委托事项、时限、公告期限、委托费用及违约责任等条款。
　　委托合同示范文本由土地交易机构依法制备。
　　第九条 下列土地交易须报经有审批权的人民政府批准：
　　（一）经营性房地产项目用地及其他具有竞投性的项目用地的土地使用权出让；
　　（二）原以划拨方式取得的土地使用权转让；
　　（三）农村集体所有的建设用地使用权转让。
　　第十条 下列土地交易须报主管部门核准：
　　（一）以出让方式取得的土地使用权首次转让；
　　（二）改变土地用途、使用条件或规划要求的土地使用权转让；
　　（三）土地使用权分割转让；
　　（四）法律、法规、规章规定需经核准的其它土地交易。
　　第十一条 土地使用权再次转让的，直接由土地交易机构按本办法组织实施交易。
　　第十二条 经土地交易机构依法办理交易手续的土地使用权，交易后若不发生土地用途、规划条件改变的，有关部门不得要求当事人重新办理规划、用地审批手续，增加当事人负担。同一宗房地产权交易的，不得重复评估、重复办理交易手续，重复收取交易税费。
　　第十三条 土地交易必须符合法律、法规规定的条件，应当使用由省级以上土地行政主管部门会同工商行政主管部门制定的合同标准文本。
　　第十四条 中华人民共和国境内外企业、其他经济组织和个人均可依法参加土地使用权投标或竞买，受让土地使用权后，除个人宅基地外，必须以在本市工商行政主管部门注册登记或在本市生产经营的企业名义申请办理土地登记发证手续。
　　从事房地产开发经营的，可凭中标通知书或土地使用权成交确认书向有关部门申办基建立项和房地产开发经营许可证等有关手续。
　　
　　第二章 土地交易机构
　　
　　第十五条 土地交易机构按自收自支的事业法人设置。市设立土地交易中心，县、区设立土地交易所（以下统称土地交易机构）。
　　土地交易机构的设立应遵循同一市、县、区或市区在同一城市中心区只设立一个的原则，除市、县、区人民政府设立的土地交易机构外，其他部门和单位不得设立相关的土地交易机构。
　　第十六条 土地交易机构的主要职责和功能：
　　（一）贯彻执行国家土地管理法律、法规、规章和政策。制定土地交易机构内部管理制度，具体实施土地交易市场建设规划和目标；
　　（二）接受主管部门和其他单位、个人委托，组织实施土地使用权公开招标、拍卖、挂牌和网上竞价，承办土地交易的具体事务；
　　（三）受理土地使用权转让申请，负责土地使用权转让、出租、抵押等交易条件的初审、交易鉴证、税费测算及代收代缴，出具土地交易成交确认书；
　　（四）收集、汇总、储存、上报、发布土地供求信息、交易行情以及政策、法规信息，向社会提供法律和信息咨询服务；
　　（五）为土地交易、洽谈、招商、展销等交易活动和招标、拍卖会提供场地，为土地交易代理、地价评估、法律咨询等中介机构提供服务场所。
　　（六）为地价评估结果审核备案、交易过户、税费征收、土地登记发证等政府有关部门派出的办事机构集中办公，设立服务窗口，实行优质服务提供场所；
　　（七）协助有关部门查处土地交易活动中的违法、违纪行为和场外交易行为；
　　（八）法律、法规、规章规定和主管部门委托的其他事项。
　　第十七条 土地交易机构应建立下列工作制度和管理制度：
　　（一）土地交易机构工作规程；
　　（二）土地交易规则；
　　（三）土地交易运作程序；
　　（四）土地交易机构服务承诺制度；
　　（五）土地交易机构内部管理监督制度；
　　（六）其他必要的工作制度。
　　第十八条 土地交易机构应当根据土地招标、拍卖、挂牌和网上竞价的需要，配备相应的专业技术人员和必要的设施，建立土地招标评标专家库（以下简称专家库）。专家库由具有土地估价师、房地产估价师、房地产经济师、价格鉴证师、律师、建筑师、规划师从业资格的人员和其他专家学者组成。
　　土地使用权拍卖主持人应当获得国家或省土地主管部门和人事主管部门联合核发的土地使用权拍卖岗位证书，方可从事土地使用权拍卖主持人工作。
　　第十九条 土地交易机构可以根据土地交易及服务的类型收取相应的费用，具体收费标准由物价部门按省政府批准的标准核定。
　　土地交易机构的费用支出应当严格管理，依法接受审计。
　　
　　第三章 土地交易程序
　　
　　第二十条 土地招标、拍卖、挂牌、网上竞价出让活动，应当有计划地进行。
　　市、县、区主管部门应当根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
　　市、县、区主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标、拍卖、挂牌、网上竞价出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经同级人民政府批准后，委托土地交易机构组织实施。
　　第二十一条 主管部门委托土地交易机构招标、拍卖、挂牌或网上竞价出让土地使用权，应当提交以下材料：
　　（一）委托书；
　　（二）经市、县、区人民政府批准的土地使用权出让方案；
　　（三）建设用地红线图及宗地图；
　　（四）城市规划主管部门出具的宗地规划控制图则。
　　土地使用权出让方案应当载明土地使用条件、公开交易方式、地价款的支付方式及期限、拍卖或挂牌、网上竞价出让的起叫价、起始价等。
　　第二十二条 主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定土地使用权招标、拍卖、挂牌、网上竞价交易标底或底价。
　　确定招标标底，拍卖、挂牌和网上竞价的起叫价、起始价、底价，竞买保证金，应当实行集体决策。
　　第二十三条 土地使用权转让应当符合法律、法规规定的条件。国有企业、行政事业单位的土地使用权转让，应当首先取得政府授权经营国有资产的机构或者部门审查同意。
　　第二十四条 土地交易机构受理土地使用权转让入市申请后，应当对土地使用权人情况、土地使用权类型、交易条件等进行审查，并按本办法第九条、第十条的规定报主管部门核准或有批准权的人民政府批准。须公开交易的，由土地使用权人委托土地交易机构按规定进行公开交易；不须公开交易且申请人没有提出公开交易要求的，由土地交易机构为其办理交易鉴证手续，出具土地交易成交确认书，并代收代缴有关税费。
　　取得土地使用权时未设定规划建设条件的，土地使用权人应当报经城市规划行政主管部门审核出具《规划控制图则》或规划设计要点书后，方可进行交易。
　　第二十五条 原以划拨方式取得的土地使用权和农民集体所有的建设用地使用权申请转让的，由土地交易机构受理核验后，经主管部门审核，报有批准权的人民政府审批。经批准同意转让的，由主管部门核定应补交的土地使用权出让地价标准、数额，并明确缴纳办法。
　　第二十六条 以出让方式取得的土地使用权首次申请转让的，土地交易机构受理初审，经初审符合交易条件的，报主管部门核准。
　　涉及以减免地价或优惠地价出让取得土地使用权的，由主管部门核定应补交地价的数额，并明确缴纳办法。
　　第二十七条 改变原出让土地用途、使用条件和规划要求的土地使用权申请转让的，应先经城市规划行政主管部门同意并出具《规划控制图则》或规划设计要点书，再由土地交易机构初审后报主管部门核准。
　　经核准同意转让的，由主管部门核定应补交地价的数额，明确缴纳办法。
　　第二十八条 公有制单位原以划拨方式取得使用权的土地闲置，用地单位申请改为经营性项目用地或者申请转让的，由市、县、区人民政府收回其土地使用权，纳入政府土地储备，并按供地计划进行公开招标、拍卖或挂牌、网上竞价出让。
　　非公有制企业原以划拨方式取得的土地使用权经依法批准转让或者改为经营性项目用地的，应当按照本办法的规定通过公开挂牌方式以公开交易成交价减去原划拨取得费用及开发成本的差额补交地价款。
　　以出让方式取得的非经营性用地经依法批准改为经营性项目用地的，应当按照本办法规定通过公开挂牌方式以公开挂牌交易成交价与原土地用途现时公开交易成交价（无现时公开交易成交价的，取标定地价）的差价补交地价款。
　　第二十九条 土地使用权分割转让的，必须符合城市控制性详细规划，经城市规划行政主管部门同意并出具细分后宗地的《规划控制图则》或规划设计要点书后方可转让。属土地使用权首次转让的，土地交易机构应在交易前按本办法第二十五条、第二十六条的规定办理审批或核准；属土地使用权再次转让的，由土地交易机构直接组织交易。
　　第三十条 人民法院、执法机关判决、裁定、决定处分的土地使用权转让，应委托土地交易机构在土地交易市场进行公开交易。
　　处分的土地使用权属行政划拨土地使用权或减免地价以及欠缴地价的，土地交易机构应在交易前按本办法第二十五条、第二十六条的规定办理审批或者核准手续。
　　第三十一条 抵押权人为实现抵押权要求处分抵押人土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的，应委托土地交易机构进行公开交易，并提交抵押权人与抵押人就处分抵押物的协议和双方认可的地价评估报告。
　　第三十二条 土地使用权通过土地交易机构交易成交后，土地交易机构应从成交价款中首先扣减应向政府补缴的地价款及有关税费，并及时上缴财政专户。
　　第三十三条 土地使用权受让人依照土地使用权出让合同或土地使用权转让合同的约定付清成交地价款及有关税费后，应当依法申请土地登记，领取土地使用权证书。
　　按规定应当办理《建设用地规划许可证》的，可凭土地交易机构出具的土地交易成交确认书和土地使用权出让合同或土地使用权转让合同向城市规划行政主管部门申请办理。
　　第三十四条 土地交易应当进行地价评估，地价评估业务由依法设立的具有土地评估资质的评估机构承办。地价评估结果涉及国家土地收益的，应报主管部门审核备案。
　　第三十五条 土地交易以本办法第七条所列公开交易方式成交的，按成交价缴交有关交易税费；非公开交易的，其申报转让价格低于评估价格的，按评估价格缴交有关交易税费。
　　非公开交易的申报转让价比标定地价低20%以上的，市、县、区人民政府可行使优先购买权。
　　第三十六条 土地交易应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税由地方税务机关委托土地交易机构代征。
　　
　　第四章 土地招标拍卖挂牌网上竞价规则
　　
　　第三十七条 土地交易应设立交易标底和底价。招标、拍卖交易标底、底价，在招标、拍卖、挂牌、网上竞价出让、转让活动结束之前应当保密，委托人应当以密函的形式交给土地交易机构。
　　土地交易时未达到交易底价的，土地交易机构应当重新作出交易安排。
　　第三十八条 土地交易机构应当至少在投标、拍卖开始日或挂牌、网上竞价截止日前20日在土地交易场所、《惠州日报》和互联网发布土地使用权招标、拍卖、挂牌、网上竞价公告。
　　公告应当包括下列内容：
　　（一）宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要点；
　　（二）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
　　（三）索取招标、拍卖、挂牌、网上竞价文件的时间、地点及方式；
　　（四）招标、拍卖、挂牌、网上竞价时间、地点和投标、挂牌、网上竞价期限及投标、竞价方式等；
　　（五）确定中标人、竞得人的标准和方法；
　　（六）投标、竞买保证金；
　　（七）其他需要公告的事项。
　　第三十九条 招标、拍卖、挂牌、网上竞价文件由土地交易机构印制并向投标者、竞买者提供。招标、拍卖、挂牌、网上竞价文件应当包括以下内容：
　　（一）招标、拍卖、挂牌、网上竞价公告；
　　（二）投标或竞买须知；
　　（三）土地使用权投标或竞买申请书（样本）；
　　（四）投标书或挂牌、网上竞买申购表单（样本）；
　　（五）土地使用权中标书或土地使用权拍卖、挂牌、网上竞价成交确认书（样本）；
　　（六）宗地图或建设用地红线图；
　　（七）宗地规划控制图则；
　　（八）土地出让合同或转让合同（样本）。
　　第四十条 投标、开标依照下列程序进行：
　　（一）投标人在规定投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄（邮寄投标书截止时间以邮截为准），但土地交易机构在招标公告规定的开标时间前收到的方为有效；
　　标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
　　（二）土地交易机构按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于3人的，土地交易机构应当依照本规定重新招标。
　　（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人或转让人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数组成，评标工作由委托招标人主持，除主持人和出让人或转让人代表外，其余成员在开标前一天从土地交易机构招标评标专家库中随机抽出确定。
　　评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
　　评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
　　（四）土地交易机构根据评标小组的评标结果，确定中标人。
　　对能够最大限度地满足投标文件中规定的各项综合评价标准、或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。
　　第四十一条 拍卖会依照下列程序进行：
　　（一）主持人点算竞买人；
　　（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；
　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；
　　（四）主持人报出起叫价；
　　（五）竞买人举牌应价或者报价；
　　（六）主持人确认该应价后继续竞价；
　　（七）主持人连续3次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；
　　（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。
　　拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
　　竞买人不足3人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
　　第四十二条 挂牌依照下列程序进行：
　　（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，土地交易机构将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
　　（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；
　　（三）土地交易机构确认该报价后，更新显示挂牌价格；
　　（四）土地交易机构继续接受新的报价；
　　（五）土地交易机构在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
　　第四十三条 挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间土地交易机构可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
　　第四十四条 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
　　（一）在挂牌期限内只有1个人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
　　（二）在挂牌期限内有2个或者2个以上的竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
　　在挂牌期限截止时仍有2个或者2个以上已办理竞买报名手续的竞买人要求报价的，土地交易机构应当对挂牌宗地进行现场竞价（即拍卖），出价最高者为竞得人。
　　（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
　　第四十五条 网上竞价交易程序由市土地交易机构拟定，报市主管部门审定后实施。
　　第四十六条 以招标、拍卖、挂牌、网上竞价方式确定中标人、竞得人后，土地交易机构应当与出让人或转让人、中标人、竞得人签订成交确认书。
　　成交确认书应当包括土地交易机构、出让人或转让人、中标人或竞得人的名称、地址、出让或转让的标的、成交时间、地点、成交价款以及签订《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》的时间、地点等内容。
　　成交确认书对土地交易机构、出让人或转让人、中标人或竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人或转让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。
　　第四十七条 中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人或转让人签订《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》，同时交付相当于地价总额10%的定金。
　　中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，可抵作合同定金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，土地交易机构必须在招标拍卖挂牌或网上竞价活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。定金可抵作地价款。
　　中标人、竞得人按土地出让合同、转让合同付清地价款及有关税费后，由土地交易机构代为办理土地登记及领取土地使用权证书。
　　第四十八条 土地招标、拍卖、挂牌、网上竞价交易成交后，中标人或竞得人未按规定时间与土地出让方或土地转让方签订土地使用权出让合同或土地使用权转让合同的，投标、竞买保证金不予退还，并赔偿组织招标、拍卖、挂牌、网上竞价交易活动支出的全部费用，该地块由土地交易机构重新组织公开交易。
　　第四十九条 中标人、竞得人应当按出让合同或者土地转让合同规定期限付清地价款，逾期未付清的，土地出让方或转让方可以解除出让合同或转让合同，收回土地使用权，定金不予退还，并可按地价款总额的10%收取违约金。
　　中标人或者竞得人已按规定期限付清地价款，土地出让方或转让方未按约定提供土地的，中标人或竞得人可以解除出让合同或转让合同，由土地出让方或转让方双倍返还定金，中标人或竞得人并可向土地出让方或转让方要求相当于地价款总额10%的违约赔偿。
　　第五十条 中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任：
　　（一）投标人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实的；
　　（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的；
　　（三）中标人、竞得人以其他非法手段中标、竞得的。
　　
　　第五章 监督检查
　　
　　第五十一条 市、县、区监察部门和主管部门应在土地交易机构设立检举或投诉信箱，接受群众对土地交易违纪违规行为的检举、投诉。
　　市、县、区监察部门应当派遣监督员监督检查土地交易活动。
　　第五十二条 土地交易机构应将土地交易规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等在显要位置张挂、显示、陈设，接受群众监督。
　　第五十三条 违反本办法第六条，须公开交易的土地使用权不在土地交易机构进行公开交易的，计划部门不予批准立项，规划建设部门不予报建，主管部门和房产部门不得办理土地使用权和房屋产权登记、发证手续。
　　应当以招标拍卖挂牌网上竞价方式公开出让或转让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让或转让的，对直接负责的主管领导和其他直接责任人员，由监察部门给予行政处分或向有关部门提出行政处分的监察建议。
　　第五十四条 违反有关法律、法规、规章和本办法，非法买卖或者以其他形式非法转让土地和以弄虚作假等欺骗手段非法取得土地使用权的，由主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》及其实施细则和《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关法律、法规的规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第五十五条 政府机关工作人员和土地交易机构工作人员，违反有关规定，在土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的，或擅自删除、修改、增加计算机信息系统中的交易信息、数据的，由其所在单位或监察部门给予行政处分或向有关机关、部门提出行政处分的监察建议；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　
　　第六章 附 则
　　
　　第五十六条 本办法中下列用语的含义是：
　　（一）土地使用权出让，是指市、县、区人民政府将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向市、县、区人民政府支付土地使用权出让金的行为。
　　（二）土地使用权转让，是指土地使用者将依法取得的土地使用权再转移给他人的行为。
　　（三）招标，是指土地交易机构发布土地使用权招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权招标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
　　（四）拍卖，是指土地交易机构发布土地使用权拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
　　（五）挂牌，是指土地交易机构发布土地使用权挂牌交易公告，按公告规定的期限将拟出让或转让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，挂牌期限截止根据挂牌交易规则确定土地使用者的行为。
　　（六）网上竞价，是指土地交易机构发布土地使用权网上竞价交易公告，按公告规定的期限将拟出让或转让宗地的交易条件在互联网上公布，并通过互联网接受竞买人的报价申请，根据竞价期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
　　第五十七条 本办法自2003年10月1日起施行。1994年1月8日市政府印发的《惠州市地产交易管理暂行规定》（惠府〔1994〕5号）同时废止。本办法实施前，市政府颁发的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。