中华人民共和国政府和保加利亚共和国政府环境合作协定

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房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于，房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中，随着国家城镇化建设的不断落实、推进，大批城乡的居民购买了新房，也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生，近些年还成上升趋势，究竟这种房屋买卖合同能否有效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项已做了明确的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件，未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人，未确定房屋所有人的房屋，即不以能产生合法的房屋出卖人，所以，未依法登记领取权属证书的房屋，当然不具备转让的主体资格，即：买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同，违反法律、法规的禁止性规定，为无效合同。
二、未经其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项中，以作出了明确规定，即：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但是，审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题，笔者认为，应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续，另一方主张房屋买卖合同无效，要求追回该房屋的，人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反，存在是第三人恶意取得的，另一方主张合同无效，要求追回该房屋的，人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，买受人要求继续履行的，如何处理？根据司法实践和本人办案经验，对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理：
1．有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，应当认定合同有效，买受人要求继续履行，应予支持。
2．房屋买卖合同签订后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的，不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况，此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为，人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持，应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件，取得了人民法院在审理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后，对当事人以未取得预售许可证明为由，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷，应当如何处理。
对于无证预售问题，过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷，诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块，双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等，实践中有何新的问题出现，应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接的目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资，共享利润，共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂，但我国目前尚无合作开发的专门立法，其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下，必须合理创设“当事人自己的法律”——合同，以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖，房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人，房屋买卖合同一经双方合意签订即生效，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定，不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同，但均未办理产权变更手续，所有合同均应认定为有效，如多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属，由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任（如合同诈骗刑事责任）。
综上所述，只是笔者自己的一点粗浅认识，有不当之处还请大家多批评指正。

黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛

二0一三年五月六日


中国证券监督管理委员会


证监会关于废止部分证券部门规章的通知
证监会




各证券监管办公室，办事处，特派员办事处，专员办事处，上海、深圳证券交易所，会
内各部门：
根据《中华人民共和国证券法》和《关于贯彻执行〈证券法〉的有关问题的通知》（证办发〔1999〕11号）的精神，我会对成立以来至1998年12月31日期间公布的证券类部门规章和规范性文件（以下简称证券类部门规章）进行了全面清理，并逐一进行了确认。其中，已
被有关法律法规、规章替代，应予废止或者已明令废止的证券类规章46件；因规章的调整对象消失或者规章本身适用期已过，自行失效的证券类规章24件。现将这两部分共70件证券类规章的目录予以公布，停止执行。请转知各有关单位。

附件一：废止的证券类部门规章目录
1．关于授权中国证监会查处证券违法违章行为的通知（证委发〔1993〕42号）
2．关于印发《国务院证券委员会关于证券监督管理机关查处证券违法、违章行为的职权的规定》的通知（证委发〔1993〕44号）
3．关于在新股发行工作中加强费用管理的紧急通知（证监〔1993〕108号）
4．关于颁发《股票发行审核程序与工作规则》的通知（证监发字〔1993〕35号）
5．关于企业公开发行股票报送材料要求的通知（证监发字〔1993〕39号）
6．股票发行复审工作细则（证监发字〔1993〕78号）
7．关于发布《股票发行审核程序与规则》和《股票复审工作细则》的通知（证监发字〔1993〕97号）
8．关于严格复核上市公司送配股方案的紧急通知（证监上字〔1993〕123号）
9．关于上市公司送配股的暂行规定（证监上字〔1993〕128号）
10．关于在股票发行工作中强化证券承销机构和专业性中介机构作用的通知（证监机字〔1993〕45号）
11．关于授权上海、深圳证券交易所依照《股票发行与交易管理暂行条例》第46条规定对个人持股情况进行监管的决定（证监法字〔1993〕110号）
12．关于颁发《中国证券监督管理委员会调查处理证券违法违纪案件试行办法》的通知（证监法字〔1993〕112号）
13．关于颁布《证监会处理投诉工作程序》（试行）的通知（证监办字〔1993〕73号）
14．关于在证券交易所和交易系统已挂牌和申请挂牌的公司如何执行会计制度的函（证监函字〔1993〕79号）
15．关于颁布公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第2号《年度报告的内容与格式（试行）》的通知（证监发字〔1994〕7号）
16．关于做好上市公司送配股复核工作的通知（证监发字〔1994〕79号）
17．关于颁布公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第3号《中期报告的内容与格式（试行）》的通知（证监发字〔1994〕87号）
18．关于上市辅导机构资格审查及有关问题的通知（证监发字〔1994〕101号）
19．关于开展上市公司年度报告陈列试点工作的通知（证监发字〔1994〕104号）
20．关于执行《公司法》规范上市配股的通知（证监发字〔1994〕131号）
21．关于证券争议仲裁协议问题的通知（证监发字〔1994〕139号）
22．关于颁发《上市公司办理配股申请和信息披露的具体规定》的通知（证监发字〔1994〕161号）
23．关于发布《公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第6号》的通知（证监发字〔1994〕162号）
24．关于做好上市公司配股后续工作的通知（证监发字〔1995〕68号）
25．关于要求各证券交易场所对国债回购与证券交易实行分账管理的通知（证监发字〔1995〕123号）
26．关于下发《关于股票发行与认购办法的意见》的通知（证监发字〔1995〕161号）
27．关于对股票发行中若干问题处理意见的通知（证监发字〔1995〕162号）
28．关于转发《关于上海证券市场信息传播管理的若干规定》的通知（证监发字〔1995〕174号）
29．关于印发《股票发行与上市审核程序及工作规则》（试行）的通知（证监发字〔1995〕195号）
30．关于执行《公司法》规范上市公司信息披露的通知（证监发字〔1995〕200号）
31．关于向证券期货交易所派驻督察员的决定（证监〔1996〕4号）
32．关于严禁操纵证券市场行为的通知（证监〔1996〕7号）
33．关于证券交易所期货交易所做好审计工作的通知（证监发字〔1996〕1号）
34．关于规范上市公司股东大会的通知（证监发字〔1996〕22号）
35．关于授权地方证券、期货监管部门行使部分监管职责的决定（证监发字〔1996〕48号）
36．信访工作试行办法（证监发〔1996〕61号）
37．中国证监会调查处理证券期货违法规案件试行办法（证监发〔1996〕62号）
38．关于加强股票发行市场监管工作的通知（证监发字〔1996〕130号）
39．关于印发《申请公开发行股票公司报送材料标准格式》的通知（证监发字〔1996〕422号）
40．关于加强证券市场风险管理和教育的通知（证监信字〔1996〕8号）
41．关于防范运作风险、保障经营安全的通知（证监机字〔1996〕3号）
42．关于进一步加强市场监管的通知（证监交字〔1996〕114号）
43．关于持股超过公司发行在外普通股总数5‰的个人股东投票权的函（证监函字〔1996〕22号）
44．关于发布《行政处罚听证程序》的通知（证监〔1997〕6号）
45．关于发布《关于授权地方证券期货监管部门行使部分监管职责的决定》及其实施细则的通知（证监〔1997〕9号）
46．关于印发《公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第二号〈年度报告的内容与格式〉》的通知（证监上字〔1997〕114号）

附件二：失效的证券类部门规章目录
1．关于印发《关于1993年股票发售与认购办法的意见》的通知（证委发〔1993〕41号）
2．关于法人股流通试点有关问题的通知（证委发〔1993〕58号）
3．关于企业上市程序有关问题的复函（证委办函〔1993〕13号）
4．关于1990年年底以前发行股票的企业申请上市的程序的通知（证监发字〔1993〕21号）
5．关于1993年申请公开发行股票企业产业政策问题的通知（证监发字〔1993〕65号）
6．关于发布1993年新股承销收费的规定的通知（证监机字〔1993〕8号）
7．关于指定中国国际经济贸易仲裁委员会为证券争议仲裁机构的通知（证委发〔1994〕20号）
8．关于转发上海市证券管理办公室沪证办〔1994〕024号文件的通知（证监发字〔1994〕42号）
9．关于转发国家体改委《关于股份有限公司职工股转让问题的复函》的通知（证监发字〔1994〕120号）
10．关于上市公司配股有关问题的通知（证监发字〔1994〕133号）
11．关于上市公司根据《公司法》配套行政法规和文件的规定修改公司章程的函（证监函字〔1994〕14号）
12．关于上市公司报送配股申请材料有关问题的通知（证监发字〔1995〕11号）
13．国务院证券委员会关于推荐境外上市预选企业的条件、程序及所需文件的通知（证委发〔1996〕17号）
14．关于1996年上市公司配股工作的通知（证监发字〔1996〕17号）
15．关于推荐Ｂ股预选企业的通知（证委发〔1997〕13号）
16．关于1996年上市公司年度报告编制工作中若干问题的通知（证监上字〔1997〕1号）
17．关于进一步做好上市公司年度报告工作的通知（证监上字〔1997〕7号）
18．关于上市公司编制1997年年度中期报告若干问题的通知（证监上字〔1997〕39号）
19．关于进一步做好上市公司年度报告有关工作的通知（证监上字〔1997〕113号）
20．关于推荐境外上市预选企业的通知（证监〔1998〕20号）
21．关于1998年上市公司申请配股有关问题的通知（证监上字〔1998〕76号）
22．关于做好当前证券经营机构监管工作的通知（证监机字〔1998〕15号）
23．关于向证券经营机构发放《经营证券业务许可证》的通知（证监机字〔1998〕42号）
24．关于认真贯彻《证券、期货投资咨询管理暂行办法》的通知（证监信字〔1998〕1号）



1999年12月21日